Shqipëria mes Kullave dhe Banesave Bosh: Analizë Realiste mbi Tregun Imobiliar

Në Shqipëri (Tiranë & bregdet) po shfaqen tiparet e një tregu të banesave që mbahet “nga jashtë” – turistë, emigrantë dhe blerës jorezidentë – ndërkohë që kërkesa reale vendase është e dobët.

Kjo e rrit rrezikun për tepricë luksi, boshllëk banesash dhe një korektim çmimesh nëse “motori i jashtëm” dobësohet.

Çfarë po ndodh tani

•    Çmimet janë rritur shumë, sidomos në Tiranë. Banka e Shqipërisë gjeti se në H1-2024 indeksi i çmimeve u rrit +16.9% në rang vendi dhe +23.5% në Tiranë (vs. gjashtëmujorin pararendës). Qiratë po rriten gjithashtu. Koha mesatare e shitjes: ~9.7 muaj në Tiranë; ~5.9 muaj në bregdet. Në H2-2024, ritmi vjetor arriti +44.5% sipas raportit të stabilitetit financiar të BoA.

•    Pesha e blerësve nga jashtë është e madhe. Në H1-2024, ~27% e banesave të shitura u blenë nga jorezidentë (61% shtetas të BE). Në H2-2024, pesha rezultoi ~18% (sërish kryesisht nga BE).

•    Shumë banesa bosh. Censi 2023: 32.9% e banesave në Shqipëri rezultuan të pabanuara. Në qarkun Tiranë, të dhënat e detajuara të Censit të publikuara nga INSTAT (siç raportohen nga mediat) flasin për ~85,457 banesa bosh në qark dhe ~40 mijë apartamente bosh vetëm në bashkinë Tiranë. 

•    Popullsia po tkurret. Censi 2023 tregon rënie ~14-15% që nga 2011 (nga 2.8 mln në rreth 2.4 mln banorë). 

•    Turizëm rekord → kërkesë në bregdet. Vizitorët e huaj arritën ~11.7 milion në 2024 (+15.2% vjetore), duke mbështetur kërkesën përapartamente pushimi dhe qira afatshkurtra në bregdet. 

•    Remitanca të larta. Pesha e remitancave mbetet shumë e lartë për ekonominë (≈9% e PBB në 2023 sipas të dhënave globale të Bankës Botërore) dhe në 2024 u raportuan shifra rekord rreth €1.0 mld. Kjo ushqen kërkesën për pasuri të paluajtshme nga familjet me të ardhura nga jashtë.

•    Lejet e ndërtimit: miks. Numri i lejeve luhatet dhe ka rënie në disa tremujorë, por sipërfaqja në Tiranë ka qenë shumë e lartë gjatë 2024, duke ushqyer ofertën në segmentin e kullave/komplekseve. 

•    Rreziku i pastrimit të parave në pasuri të paluajtshme mbetet i pranishëm. Raportet ndërkombëtare (INCSR i SHBA, GI-TOC) e identifikojnë sektorin e real-estate si të cenueshëm në Ballkan/ Shqipëri, ndonëse Shqipëria ka bërë përparim nën rekomandimet MONEYVAL dhe u hoq nga lista gri e FATF më 2023. 

Si përkthehet kjo në ekonomi reale

•    Treg i dy-shpejtësive. Kulla luksoze dhe resortet bregdetare shiten/qira falë blerësve të huaj, turistëve dhe emigrantëve; segmenti i banesave “të përballueshme” për vendasit mbetet i nën-furnizuar. Koha më e gjatë e shitjes në Tiranë dhe fakti që mbi 60% e agjentëve shesin nën çmimin e kërkuar sugjeron se në qytet fuqia negociuese po kthehet gradualisht te blerësi. 

•    Disbalancë strukturale. Rënia e popullsisë dhe prania e shumë banesave bosh konfliktohet me ritmet e ndërtimit në segmentin luksoz. Kjo e bën tregun shumë të varur nga kërkesa jorezidente (turizëm + diaspora). 

Çfarë mund të ndodhë më tej (12–24 muaj)

1.    Skenari bazë – ftohje/normalizim. Turizmi mbetet i fortë, por rritjet dyshifrore të çmimeve zhduken. Volumi i transaksioneve zbutet; koha e shitjes mbetet e gjatë në Tiranë; bregdeti ruan likuiditet sezonal. (Sinjalet: rritja e qirave ngadalësohet; marrëveshjet bëhen në çmime më pranë ofertës.) 

2.    Skenar risku – korektim selektiv. Një dobësim i flukseve nga jashtë (turistë, remitanca, blerës të BE-së) ose shtrëngim i zbatimit AML mund të ekspozojë tepricën e apartamenteve luksoze, duke sjellë ulje çmimesh në atë segment dhe rënie të qirasë afatshkurtër. (Shenja për t’u vëzhguar: peshë më e ulët e jorezidentëve në shitje; rritje e inventarit të pashitur; më shumë transaksione nën çmimin e kërkuar.) 

3.    Skenar “dy tregje” i qëndrueshëm. Çmimet në kulm/luks plateau ose zbusen, ndërsa banesat mesatare (70–100 m², zona jo qendër) mbeten relativisht të qëndrueshme për mungesë oferte reale për vendasit.

Vlerësimi realist

•    Ka dukshëm më shumë oferta luksoze sesa kërkesë vendase, dhe kjo mbulohet nga jorezidentët, turizmi dhe remitancat.

•    Rreziku i tepricës është selektiv: kulla/rezidenca premium në Tiranë me çmime të larta për metër, pa ekonomi qiraje të qëndrueshme, janë më të ekspozuara ndaj korektimit.

•    Bregdeti mbrohet nga turizmi, por vuan rrezikun e tej-ndërtimit nëse infrastruktura dhe standardet (ujësjellës, kanalizime, menaxhim mbetjesh) nuk mbajnë ritmin.

•    Paratë “nga jashtë” (turistë+diasporë) dhe politika AML do të përcaktojnë shumë rezultatin: nëse flukset mbeten të forta, një ftohje dhe stabilizim; nëse bien dukshëm, pritet një korektim i dukshëm në segmentin e luksit.

Më të lexuarat